Почему 3 новых номера могут быть выгоднее 5?

Создание новых номеров — это инвестиция. А любая инвестиция требует холодного расчета, а не только энтузиазма. Не просто проектируем пространства — мы проектируем прибыль. И вот как мы считаем окупаемость (ROI) для каждого нового номера.

Шаг 1. Считаем CAPEX (капитальные затраты) — во сколько обойдется "рождение" номера.

Это не только стены и сантехника. Это комплекс:

• Работы по реконструкции (демонтаж, строительство, отделка).
• Проектирование и экспертиза.
• Мебель, техника, оснащение (от мини-бара до системы климат-контроля).
• Сопутствующие работы (усиление сетей, перекладка коммуникаций).
• Стоимость простоя (упущенная выгода, если реконструкция затрагивает работающие зоны).
• Наш вклад: Мы оптимизируем Capex через грамотное проектирование, избегая дорогостоящих решений, не влияющих на итоговый доход.

Шаг 2. Прогнозируем доход (Revenue).

Берем не максимальный тариф, а консервативную среднюю цену (ADR) и реалистичную загрузку (Occupancy Rate) по этой новой категории номеров. Умножаем. Получаем прогнозный годовой доход.

• *Пример: Номер "Комфорт". ADR = 4 500 руб. Загрузка = 70%. Доход в год = 4 500 * 365 * 0.7 ≈ 1,15 млн руб.*

Шаг 3. Не забываем про OPEX (операционные расходы) нового номера.

Номер — это не чистый доход. Это еще и затраты на его обслуживание:

• Уборка, стирка белья, косметика.
• Коммунальные расходы (электричество, вода).
• Комиссии booking-систем и агентов
• Амортизация мебели и оборудования.

Частая ошибка: инвесторы забывают заложить эти расходы, завышая чистую прибыль.

Шаг 4. Считаем чистую операционную прибыль (NOI) и итоговый ROI.

Формула: ROI = ( (Годовой доход − Годовые Opex) / Capex ) × 100%

• *Продолжая пример: Capex на номер = 3 млн руб. Годовые Opex = 200 тыс. руб. NOI = 1,15 млн - 0,2 млн = 0,95 млн руб. ROI = (0,95 / 3) * 100% ≈ 31,7% в год. Окупаемость ≈ 3,2 года.*

Но главное — сравнительный анализ.

Мы не считаем ROI изолированно. Мы отвечаем на вопросы:

• Какой вариант перепланировки даст максимальный ROI — 3 стандарта или 2 люкса?
• Будет ли ROI от новых номеров выше, чем от реконструкции ресторана в event-зону?
• Как сократить срок окупаемости за счет снижения Capex (например, используя существующие инженерные узлы)?

Вывод для инвестора: Цифра ROI — это ваш компас. Она помогает принять решение: стоит ли вкладывать 10 млн в реконструкцию чердака под 5 номеров, если их ROI — 8%, а реконструкция фасада с повышением категории всех номеров даст 15%?